Domanda: COSA SI DEFINISCE CON IL TERMINE DI PROCURA?

Risposta : La procura e' un documento redatto da un notaio ove il proprietario di un bene immobile (detto procurante), incarica un altro soggetto a rappresentarlo (detto procuratore) in suo nome, conto e vece. La procura puo' essere: a-speciale: la procura speciale si ha quando il procuratore, puo' disporre in modo pieno del patrimonio del proprietario specificatamente ad un determinato bene od entita'; b-generale: quando il procuratore puo' gestire in modo generale tutti i beni del proprietario.

Domanda: CHE COSA E' LA CAPARRA? E L'ACCONTO?

Risposta : La caparra e', solitamente in campo immobiliare, una somma data a garanzia dell' adempimento di un contratto; si divide in due tipi:
- caparra confirmatoria e' una somma, come gia' sopra detto, che l'acquirente riconosce al venditore prima della conclusione dell'affare a garanzia del suo buon esito. Nel caso in cui la compravendita non si conclude per inadempienza dell'acquirente, il venditore ha diritto di tenersi la caparra come indennizzo. Se diversmanete e' quest'ultimo ad essere inadempiente, lo stesso deve restituire all'acquirente la caparra raddoppiata. In ogni caso, il danneggiato puo' rinunciare alla caparra ed ottenere in giudizio che il contratto venga comunque portato a termine.
- caparra penitenziale a differenza di quella confirmatoria, non permette di rivolgersi al giudice per ottenere l'esecuzione del contratto, il danneggiato ha diritto di trattenerla e tutto finisce li'. Nell'adempimento di un contratto e nel silenzio delle parti la caparra e' sempre confirmatoria. L'acconto e' semplicemente un anticipo sul prezzo pattuito, va restituito se la compravendita non va a buon fine ed il rogito non si stipula, senza altre conseguenze fermo restando la possibilita' di richiesta di risarcimento danni.

Domanda: COS' E' L' IPOTECA?

Risposta : L'ipoteca rappresenta una delle forme piu' intense ed efficaci di garanzia per il creditore. L'ipoteca puo' avere per oggetto beni immobili con le loro pertinenze, non che' diritti reali di godimento sui beni immobili. L'ipoteca si costituisce con l'iscrizione nei pubblici registri per gli immobili presso la conservatoria dei registri immobiliari del luogo dove si trova il bene. finche' non e' iscritta l'ipoteca non esiste, l'iscrizione ha percio' efficacia "costitutiva". Sullo stesso bene possono gravare piu' ipoteche iscritte da creditori diversi, per cui ad ogni ISCRIZIONE viene dato un numero progressivo che determina il grado dell' ipoteca e quindi l'ordine di prelazione. Tipi di ipoteca:
1. volontaria
2. giudiziale
3. legale
ipoteca volontaria nasce in virtu' di un accordo tra creditore e debitore oppure un terzo, l'atto richiede la forma scritta.
ipoteca giudiziale e' quella che ha il suo titolo in una sentenza (o altro provvedimento del giudice) che condanni al pagamento di una somma.
ipoteca legale e' concessa direttamente dalla legge a garanzia di determinati creditori. L'iscrizione ipotecaria ha effetto per 20 anni, trascorsi i quali il diritto si estingue. l' estinzione dell' ipoteca puo' avvenire:
1. per estinzione del credito garantito
2. per la distruzione del bene
3. per la rinuncia del creditore
4. per scadenza del termine eventualmente apposto
5. per mancato rinnovo dell' iscrizione

Domanda: COS' E' IL TESTAMENTO?

Risposta : Il testamento in quanto atto solenne deve essere fatto secondo le norme stabilite dalla legge. La legge prevede due forme ordinarie e alcune speciali. Valutiamo solo i testamenti di tipo ordinario che sono:
1. il testamento olografo
2. il testamento per atto di notaio che puo' essere pubblico o segreto.
IL TESTAMENTO OLOGRAFO si tratta di testamento olografo quando e' scritto di pugno dal testatore. Per essere valido deve essere scritto per intero, datato e sottoscritto di mano dal testatore. La data deve indicare il giorno, il mese, l'anno e la sottoscrizione deve essere posta alla fine delle disposizioni. Non e' prescritto l'uso della carta bollata. Tale tipo di testamento presenta vantaggi (segretezza e comodita' di redazione) o svantaggi (puo' essere facilmente trafugato, smarrito, manipolato).
IL TESTAMENTO PUBBLICO il testamento e' pubblico quando il notaio riceve le disposizioni testamentarie dal testatore in presenza di due testimoni (4 se il testatore e' analfabeta) e ne redige l'apposito atto che deve essere sottoscritto dal testatore, dai testimoni e dal notaio stesso. Viene conservato dal notaio ricevente che ne trasmette copia all'archivio notarile, per cui non occorre procedere alla pubblicazione.
IL TESTAMENTO SEGRETO il testamento e' segreto quando il notaio lo riceve in consegna dal testatore, in presenza di due testimoni, in busta gia' sigillata contenete le disposizioni di volonta'. Chi non sa o non puo' leggere non puo' fare testamento segreto. La data del testamento e' quella indicata nell'atto di ricevimento. Viene conservato dal notaio, ma non e' necessaria la pubblicazione alla morte del testatore.
Escluso il testamento pubblico, ogni altro testamento ordinario dopo la morte del testatore deve essere pubblicato a cura del notaio, il quale e' tenuto a comunicare l'esistenza del testamento agli eredi e legatari di cui conosce il domicilio o la residenza.

Domanda: CHE COSA SI INTENDE PER POSSESSO?

Risposta : Per possesso si intende il potere di fatto su una cosa che si manifesta in una attivita' corrispondente all'esercizio della proprieta' o di altri diritti reali. Mentre la proprieta' e' un diritto, il possesso e' un semplice stato di fatto che assomiglia al diritto per le sue manifestazioni esteriori. Il possesso consiste di due elementi:
1. oggettivo-materiale
2. soggettivo-spirituale
Il primo consiste nella materiale detenzione della cosa, il secondo nell'intenzione di tenere la cosa al fine di esercitare il diritto di propieta' o di altro diritto reale. Il possesso puo' essere di buona fede o di mala fede. Il possesso si dice di buona fede quando colui che possiede ignora di ledere il diritto altrui; si dice di mala fede quando chi possiede sa di ledere il diritto altrui o lo ingnora per sua colpa grave e percio' non scusabile.

Domanda: CHE COS'E' L'USUCAPIONE?

Risposta : L'usucapione e' il possesso prolungato per un certo periodo di tempo e fa acquisire la proprieta' oppure un altro diritto reale. Poiche' l'usucapione possa compiersi il possesso deve avere i seguenti requisiti:
1. deve essere pacifico e pubblico (non violento e clandestino)
2. deve essere continuo
3. deve essere ininterrotto
Si ha l'interruzione quando il possessore e' stato privato della cosa per oltre un anno. Il tempo necessario per usucapire e' normalmente 20 anni (usucapione ordinario). L'usucapione di beni immobili si compie quasi sempre in 20 anni, si compie in 10 anni quando il possesso e' in buona fede ed e' stato acquistato in base ad un titolo idoneo a trasferire la proprieta' (usucapione abbreviato).

Domanda: QUALI SONO GLI ELEMENTI ESSENZIALI DI UN CONTRATTO?

Risposta : Il contratto e' l'accordo di due o piu' parti per costituire, regolare o estinguere un rapporto giuridico patrimoniale. Gli elementi essenziali sono:
1. L'accordo: l'accordo delle parti si ha quando due o piu' soggetti manifestano la concorde volonta' di stipulare un certo contratto, con quel determinato contenuto ed a quelle determinate condizioni.
2. La causa: la causa del contratto e' al sua funzione economico-sociale, cioe' la funzione che essa svolge nell'ambito della relazione economiche e sociali tra i vari soggetti. ogni contratto ha una sua causa.
3. L'oggetto: l'oggetto del contratto e' la prestazione a cui le parti contraenti si obbligano.
4. La forma: la forma solenne del contratto costituisce elemento essenziale del contratto stesso quando risulta che e' prescritto dalla legge sotto pena di nullita'.

Domanda: IN UN CONTRATTO DI VENDITA QUALI SONO GLI OBBLIGHI DEL VENDITORE?

Risposta : 1. consegnare la cosa al compratore
2. trasferire al compratore la proprieta' della cosa o il diritto se il trasferimento non e' affatto immediato dal contratto
3. garantire il compratore per l'evizione e per i vizi della cosa. Si ha l'evizione quando il compratore viene privato in tutto o in parte della cosa comprata, in seguito alla azione di rivendicazione del terzo proprietario. L'evizione puo' essere totale o parziale; essa obbliga il venditore al risarcimento dei danni. La garanzia per i vizi concerne l'assenza della cosa da guai, difetti che la rendono inidonea all'uso cui e' destinata o ne diminuiscono in modo apprezzabile il valore. I vizi devono essere occulti, cioe' ignoti al compratore, il quale puo' scegliere di:
- chiedere la risoluzione del contratto,
- chiedere la riduzione del prezzo.
rimane salvo in ogni caso il diritto al risarcimento del danno. la denuncia dei vizi va eseguita entro 8 giorni dalla scoperta; l'azione si prescrive entro un anno dalla consegna della cosa.

Domanda: QUALI IMPOSTE SI SOSTENGONO PER L' ACQUISTO DI UN IMMOBILE?

Risposta : L'acquisto di un immobile da parte di un privato si distingue in due principali tipi di compravendite :
1. acquisto con destinazione d' uso a prima abitazione
2. acquisto con altro tipo di destinazione
a loro volta, nei maggiori dei casi, le stesse possono essere concluse tra due privati o tra un privato ed un impresa. Le principali imposte da sostenere sono:
1. imposta di registro
2. imposta ipotecaria
3. imposta catastale
4. iva
(il tutto viene meglio indicato e riepilogato nella tabella sotto riportata)

Acquisto da privato
Imposta
Prima abitazione
Altre
Registro 3% del valore catastale 7% del valore catastale
Ipotecaria Euro 168,00 2% del valore catastale
Catastale Euro 168,00 1% del valore catastale

 

Acquisto da Impresa
Imposta
Prima abitazione
Altre
IVA 4% del valore 10% del valore
Registro Euro 168,00 Euro 168,00
Ipotecaria Euro 168,00 Euro 168,00
Catastale Euro 168,00 Euro 168,00


acquistando come prima abitazione un immobile, l'acquirente ha degli obblighi da sostenere per poter usufruire delle agevolazioni concesse a questo tipo di acquisto:
1. destinare l'immobile ad abitazione principale trasferendovi la residenza entro 18 mesi dalla data del rogito notarile;
2. non essere gia' intestatario di un bene immobile acquisito con le agevolazioni prima casa, sull' intero territorio nazionale;
3. se l'immobile acquisito con agevolazioni di prima casa vende lo stesso prima che siano trascorsi 5 anni dal rogito notarile, il venditore e' obbligato ad acquistare un nuovo immobile entro un anno dall'atto di vendita potendo utilizzare le stesse agevolazioni gia' concesse in precedenza; nel caso in cui la compravendita avvenga dopo i 5 anni di proprieta' del bene il venditore non ha l'obbligo di riacquistare un nuovo immobile ed adibirlo a prima abitazione entro l'anno. L'obbligo principale del compratore e' quello di pagare il prezzo nel termine e nel luogo fissato dal contratto.

Domanda: COSA SI DEFINISCE CON VENDITA A MISURA O VENDITA A CORPO?

Risposta : VENDITA A MISURA: tale vendita si ha quando un immobile e' venduto con l'indicazione della misura. Il compratore ha diritto ad una riduzione del prezzo, se la misura effettiva dell'immobile e' inferiore a quella indicata nel contratto. Se la misura risulta essere superiore, il compratore deve pagare un supplemento oppure puo' recedere dal contratto, qual ora l'eccedenza oltrepassi il 5% della misura indicata.
VENDITA A CORPO: se il prezzo e' determinato in relazione al corpo dell'immobile. Se la misura indicata non risulta corrispondente a quella effettiva non si da' luogo a diminuzione o supplemento di prezzo a meno che la misura reale sia inferiore o superiore di 1/20 a quella indicata nel contratto. In questa seconda ipotesi il compratore puo' optare per il pagamento del supplemento o la recessione dal contratto.

 

IL CONDOMINIO

Domanda: QUALI SONO LE PARTI COMUNI DELL'EDIFICIO?

Risposta : Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzione di piani di un edificio se il contrario non risulta dal titolo:
1. Il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti, i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, i portici, i cortili ed in genere tutte le parti delledificio adibite all'uso comune.
2. I locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditori e per altri simili servizi in comune.
3. Le opere, le intallazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso ed al godimento comune come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti ed inoltre le fognature ed i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.

Domanda: LA RIPARTIZIONE DELLE SPESE DELLE PARTI COMUNI

Risposta : Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza, sono sostenute dai condomini in una misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diverse convenzioni. Se si tratta di cosa destinata a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all'uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici, solai, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

Domanda: COM'E' LA SUDDIVISIONE DELLE SPESE PER LA MANUTENZIONE E RICOSTRUZIONE DEI SOFFITTI, DELLE VOLTE E DEI SOLAI?

Risposta : Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai, sono sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento ed a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

Domanda: QUALI SONO I COMPITI DELL'AMMINISTRATORE?

Risposta : L'amministratore deve:
1. Eseguire le delibere dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio.
2. Disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini.
3. Riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti alla manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni.
4. Compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio. Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere conto della sua gestione.

Domanda: COSA SI INTENDE PER REGOLAMENTO DI CONDOMINIO?

Risposta : Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a 10, deve essere formato un regolamento il quale sarà attinente alle norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino; attinente alle norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione. Ciascun condomino può partecipare attivamente alla formazione del "Regolamento di Condominio", lo stesso deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza. Le norme del regolamento non possono in alcun modo ledere i diritti di ciascun condomino che risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni.

Domanda: QUANDO VIENE NOMINATO UN AMMINISTRATORE? QUANTO DURA IN CARICA?

Risposta : Quando i condomini sono più di quattro l'assemblea nomina un amministratore. Se l'assemblea non provvede, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso d'uno o più condomini. L'amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni momento dell'assemblea. Può altresì essere revocato dall'autorità Giudiziaria su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso in cui non abbia per due anni reso conto della sua gestione ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità. La nomina e la revoca dell'amministratore sono annotate in apposito registro.

Domanda: COSA SI DEFINISCE CON LA DICITURA TABELLA MILLESIMALE?

Risposta : Il regolamento di condominio deve precisare il valore proporzionale di ciascun tipo o di ciascuna porzione di piano spettante in proprietà esclusiva ai singoli condomini. I valori dei piani o delle porzioni di piano, in riferimento a quello dell'intero edificio, devono essere espressi in millesimi in un'aposita tabella allegata al regolamento di condominio. Nell'accertamento dei valori medesimi non si tiene conto del canone di locazione, di miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciscun piano o porzione di esso.

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